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IMMOBILIE IN KROATIEN KAUFEN

Ein Immobilienkauf in Kroatien läuft reibungslos, wenn Sie ein paar Dinge beachten. Hier erfahren Sie alles, was Sie rund um Ihr neues Zuhause an der kroatischen Adria wissen müssen.

DARUM SOLLTEN SIE EINEN IMMOBILIENMAKLER EINSCHALTEN

Eine Agentur vor Ort ist der erste Kontakt für Ihren Immobilienkauf. Hier können Sie sich über das Angebot informieren. Die Agentur hilft bei der schnellen und bequemen Abwicklung, damit Sie Zeit sparen und eine umfassende Auswahl haben. Selbstverständlich garantiert eine Agentur, dass alle Unterlagen für das Objekt geprüft und vollständig sind.

Eine Agentur sollte sich mit einer Lizenz ausweisen, sie muss im Vermittlerregister der kroatischen Handelskammer eingetragen sein. Auch eine Versicherungspolice sollte vorliegen. Im besten Fall arbeitet die Agentur mit einem Anwalt zusammen, um die nötige Rechtssicherheit zu gewährleisten.

Eine Agentur stellt Ihnen meistens einen erfahrenen Mitarbeiter zur Seite, der von der ersten Kontaktaufnahme bis zur Schlüsselübergabe für Sie da ist. Er begleitet den gesamten Immobilienkauf.

Damit sorgt eine Agentur dafür, dass Ihr Kauf schnell, reibungslos und zu Ihrer vollen Zufriedenheit abläuft.

DIESE UNTERLAGEN GILT ES ZU PRÜFEN

Im Idealfall wird die gesamte Baudokumentation für Ihr Objekt geprüft. So lassen sich spätere Probleme leichter vermeiden. Zu den wichtigsten Unterlagen gehören:

  • der Grundbuchauszug oder
  • eine Baubewilligung und
  • eine Nutzungsbewilligung
  • die Eigentumsdokumentation
  • die Nutzungsgenehmigung

DAZU BENÖTIRGEN SIE DEN GRUNDBUCHAUSZUG

Der Grundbuchauszug ist das wichtigste Dokument in der frühen Phase des Kaufs. Mit dem Grundbuchauszug weist der Verkäufer nach, dass er tatsächlich Eigentümer des Objekts oder des Grundstücks ist.

DAZU BENÖTIGEN SIE DIE BAU- UND NUTZUNGSGENEHMIGUNG

Mit der Nutzungsgenehmigung wird garantiert, dass die Immobilie entsprechend der Baugenehmigung gebaut wurde und genutzt wird. Sie weist also nach, dass das gebaute Objekt der Baugenehmigung entspricht und dass es nach seinem ursprünglich geplanten Zweck genutzt wird. Mit der Nutzungsgenehmigung bestätigt der Eigentümer die Rechtmäßigkeit des gesamten Objekts.

Als Käufer sollten Sie diese Dokumente unbedingt anfordern und einsehen, denn sonst besteht die Gefahr, dass sie gar nicht oder falsch vorliegen. Eine Immobilienagentur oder ein Rechtsanwalt helfen Ihnen dabei, diese Unterlagen zu überprüfen. Die Experten sind mit der Materie vertraut und wissen genau, worauf zu achten ist.

SO FUNKTIONIERT DIE DOKUMENTATION DER IMMOBILIE BEI EINER HYPOTHEK

Unter Umständen ist das Objekt noch mit dem Pfandrecht einer Bank belastet. Dabei handelt es sich meistens um eine Hypothek. Eine Hypothek wird von der Bank eingetragen, falls der Kaufpreis mit einer Finanzierung gezahlt wird. Wichtig ist, dass der Betrag, den der Verkäufer der Bank schuldet, niedriger ist als der Verkaufspreis.

Ist das der Fall, geht ein Teil des Kaufpreises an die Bank, um das Darlehen zurückzuzahlen. Den Rest erhält der Verkäufer. Eine Immobilienagentur hilft Ihnen dabei, sich selbst und auch den Verkäufer abzusichern, damit alle Vertragsparteien sicher und vor Betrug geschützt sind.

DAS MÜSSEN SIE ALS NICHT EU-BÜRGER BEACHTEN

Bürger aus anderen Ländern der EU oder aus der Schweiz unterliegen bei einem Immobilienkauf den gleichen Rechten und Pflichten wie ein Käufer mit kroatischer Staatsbürgerschaft. Ist der Käufer Staatsbürger eines Nicht-EU-Landes, muss zwischen seinem Land und Kroatien ein Gegenseitigkeitsabkommen für den Kauf von Eigentumsrechten geschlossen sein. Dem Kauf ist zuzustimmen, dazu hat der Käufer einen Antrag in einem Verwaltungsverfahren zu stellen. Hinzu kommt die Zustimmung aus dem Justizministerium.

DIESE AUSNAHMEN GELTEN FÜR NICHT EU-BÜRGER

Für Bürger ohne EU-Staatsbürgerschaft besteht die Möglichkeit, ein Unternehmen zum Kauf von Immobilien zu gründen. Die Immobilie wird dann Betriebseigentum, das kroatische Unternehmen hat dann genau die gleichen Rechte wie eine juristische Person, wobei die Staatsbürgerschaft des Eigentümers und des Gründers keine Rolle spielt. Ein kroatisches Unternehmen kann von Bürgern mit jeder beliebigen Staatsbürgerschaft gegründet werden. 

Für die Zustimmung durch das Ministerium benötigen Sie einige Unterlagen. Dem Antrag sind beizufügen:

  • die juristische Grundlage für den Kauf,
  • der Nachweis über das Eigentum,
  • die Bescheinigung des Bezirksamts vor Ort,
  • der Nachweis für die Staatsbürgerschaft,
  • der Beleg für die Steuerzahlung und 
  • für die Entscheidung für den Kauf des Objekts.

Die Grundlage für den Kauf der Immobilie ist der Kauf- oder Schenkungsvertrag. 
Der Eigentumsnachweis wird durch einen Auszug aus dem Grundbuch erbracht, er sollte maximal sechs Monate alt sein.
Die Bescheinigung des Bezirksamts aus dem Ort der Immobilie sollte höchstens sechs Monate alt sein.
Für den Nachweis der Staatsbürgerschaft genügt eine Kopie des Reisepasses, außerdem ist ein Nachweis für die Rechtspersönlichkeit nötig. 
Die Steuer beläuft sich auf 35 HRK für den Antrag und auf 70 HRK für die Entscheidung über den Kauf des Objekts.

Falls die Anfrage später aktualisiert werden muss, fallen weitere 20 Kuna an.

SO ZAHLEN SIE DIE GRUNDERWERBSTEUER IN KROATIEN

Die Grunderwerbssteuer liegt in Kroatien bei drei Prozent des Immobilienwerts. Sie ist innerhalb einer Frist von 15 Tagen zu zahlen, nachdem Sie die Steuererklärung erhalten. Der Notar registriert die Verträge bei der Steuerverwaltung, der Anwalt des Käufers muss sich darum nicht mehr kümmern. So wird die gesamte Abwicklung für beide Parteien erleichtert. Nicht mehr aktuell ist übrigens die Praxis, dass die Agentur des Käufers dafür zuständig ist.

Nach der Vorlage der Dokumente bekommt der Käufer eine Aufforderung, die Steuern innerhalb eines Zeitraums von 15 Tagen zu bezahlen.

SO VIEL KOSTET EIN IMMOBILIENMAKLER IN KROATIEN

Für den Makler oder die Agentur sollten Sie beim Kauf einer Immobilie in Kroatien drei Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer kalkulieren.

DAS HAT ES MIT DER ANZAHLUNG AUF SICH

Manchmal ist beim Immobilienerwerb eine Anzahlung zu leisten. Sie hängt von der Vereinbarung mit dem Verkäufer ab und ist nicht zwingend notwendig. Die Anzahlung ist nach der Annahme des Angebots fällig, sie beträgt zwischen einem und zehn Prozent des Immobilienpreises.

HIER BEFINDEN SICH DIE SCHÖNSTEN IMMOBILIEN IN KROATIEN

Es gibt in Kroatien einige Regionen mit großer Nachfrage. Sehr attraktiv sind zum Beispiel die Adriaküste in Istrien, in Dalmatien und auf den vorgelagerten Inseln. Hier ist die Nachfrage nach schönen Objekten außerordentlich hoch.

DAS IST DIE IOB NUMMER

Die OIB ist eine Nummer zur persönlichen Identifizierung. Wer in Kroatien ein Finanzgeschäft tätigt, muss eine OIB besitzen. Dabei spielt die Staatsbürgerschaft keine Rolle, Sie benötigen die OIB auch als EU-Staatsbürger.

Die OIB ist für die Führung eines Bankkontos nötig, für die Zahlung von Steuern oder von Dienstleistungen der Kommunen. Auch für den Kauf eines Objekts in Kroatien ist die OIB erforderlich. Sobald die Unterschrift eines Vertrags ansteht, brauchen Sie eine OIB, denn sie ist ein fester Bestandteil in jedem Vertrag.

SO ERÖFFNEN SIE EIN BANKKONTE IN KROATIEN

Um ein Bankkonto in Kroatien zu eröffnen, brauchen Sie Ihren Personalausweis oder Reisepass mit Ihrer OIB-Nummer. Das Bankkonto ist persönlich zu eröffnen, außerhalb von Kroatien werden in der Regel weder Passwörter noch PIN-Codes verschickt. In der Regel müssen Sie außerdem einige Unterlagen zum Datenschutz und zur Wahrung Ihrer Privatsphäre unterschreiben.

SO LÄUFT DER IMMOBILIENKAUF IN KROATIEN AB

Folgende Schritte sind beim Kauf einer Immobilie in Kroatien wichtig:

  • die Annahme des Angebots mit Bestätigung 
  • der Kaufvertragsabschluss
  • die Registrierung des Übergangs der Eigentumsrechte 
  • die Übertragung von allen Gemeinkosten an den Käufer 
  • die Vorlage der Steuererklärung beim Notar unter Einhaltung einer 30-Tage-Frist nach Beurkundung

DIESE KOSTEN FALLEN BEI DEM KAUF EINER IMMOBILIE IN KROATIEN AN

  • Die wichtigste Ausgabe ist der Kaufpreis

  • Die Provision für den Makler beträgt drei Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Mehrwertsteuer

  • Die Notarkosten belaufen sich auf 200 Euro

  • Die Grunderwerbssteuer liegt bei drei Prozent des Kaufpreises

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