DER IMMOBILIENKAUF IN KROATIEN

Wie in jedem Land gibt es auch in Kroatien einige Rahmenbedingungen, die den Immobilienmarkt kennzeichnen. So handelt der Verkäufer mit dem Makler in Kroatien meistens keine Exklusivität bei der Vermittlung aus. Das bedeutet, dass eine Immobilie vom Verkäufer selbst und von mehreren Maklern angeboten werden kann. Dieses System ist in Mitteleuropa eher nicht üblich, man kennt es allerdings auch in Deutschland. Durch diese fehlende Exklusivität entsteht ein freier Wettbewerb der Anbieter untereinander, der vor allem durch unterschiedliche Preise im Angebot sichtbar ist.

Hinzu kommt, dass die genauen Adressen und Standortdaten im Angebot nicht veröffentlicht sind. Als Käufer haben Sie deshalb keine Chance, sich schon vor der Besichtigung einen ersten Eindruck von Ihrem Objekt zu verschaffen.

Bei seriösen Agenturen müssen Sie vor der Besichtigung und der Bekanntgabe der genauen Adresse ein Besichtigungsformular unterschreiben. Damit sichern Sie zu, dass Sie bei einem Kauf die Provision für die Vermittlung zahlen werden. Bei weniger seriösen Anbietern müssen Sie mit vergleichsweise hohen Vermittlungsgebühren rechnen, die aber nach kroatischem Recht zulässig sind.

Als Käufer sollten Sie vorsichtig sein, wenn Sie genauere Daten über ein Objekt bei mehreren Vermittlern anfragen. Es ist auch nicht sinnvoll, online einen genauen Suchauftrag nach Ihrer Wunschimmobilie anzulegen. Genauso wenig ist es empfehlenswert, willkürlich potenzielle Verkäufer anzusprechen, wenn Ihnen ein Objekt gefällt. Hier kann es Ihnen passieren, dass die dokumentierten Unterlagen zu einer Immobilie nicht dem entsprechen, was Ihnen der Verkäufer verspricht.

Besser ist es, etwa drei Wochen vor einem geplanten Termin für eine Besichtigung genauer zu recherchieren. Lassen Sie sich die Exposees von mehreren interessanten Objekten schicken. Daraus wählen Sie dann zwischen drei und fünf Angeboten für eine Besichtigung aus.

Schon bevor Sie Exposees anfordern, sollten Sie sich Gedanken über Ihre Traumimmobilie machen. Überlegen Sie sich, ob es ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück sein soll und wie hoch der maximale Kaufpreis sein soll. Legen Sie die Größe in Quadratmetern fest, kalkulieren Sie die Anzahl der Schlafzimmer und der Bäder und bedenken Sie auch, ob Sie ein Haus mit Meerblick wollen und wie weit Ihr Objekt vom Meer entfernt sein darf.

Berücksichtigen Sie, dass Besonderheiten wie Treppen oder Windfangteile sowie Balkone und Terrassen zum Teil in die Wohnfläche eingerechnet werden. Dadurch ist der Wohnraum häufig kleiner als ursprünglich angenommen. Fordern Sie deshalb den Grundriss an, um damit die Nettowohnfläche zu berechnen. Bei älteren Objekten müssen Sie damit rechnen, dass kein Grundriss vorhanden ist.

Für die Besichtigung schalten Sie am besten einen Makler ein. Er ist der Vermittler zwischen dem Käufer und dem Verkäufer und deshalb eine neutrale Person. Im Zweifel dient er Ihnen später als Zeuge, wenn es zu Streitigkeiten bezüglich der Vereinbarungen kommt. Der Makler unterstützt Sie auch bei den Gepflogenheiten rund um den Immobilienkauf in Kroatien, die Sie als ausländischer Käufer ohne Sprach- und Marktkenntnisse nicht kennen und verstehen.

Während der Besichtigung besteht meistens die Möglichkeit, den Kaufpreis noch etwas zu verhandeln. Außerdem einigen Sie sich hier mündlich zu wichtigen Fristen oder anderen Details rund um den Verkauf.

Haben Sie sich mit dem Verkäufer geeinigt, stehen die nächsten Schritte an. Als Käufer benötigen Sie eine Steuernummer, die sogenannte OIB-Nummer. Sie ist in Kroatien nötig, wenn Sie ein Rechtsgeschäft abschließen, das einer notariellen Beurkundung bedarf.

Als Ausländer beantragen Sie Ihre OIB entweder selbst bei einem Finanzamt in Kroatien oder Sie beauftragen einen Anwalt oder einen Makler damit. Für die Beantragung benötigen Sie eine Fotokopie Ihres Reisepasses und das ausgefüllte Antragsformular.

Die Beantragung dauert meistens nur einen Tag. Sobald Sie die OIB-Nummer in den Händen halten, können Sie den Vorvertrag oder auch schon den direkten Kaufvertrag abschließen.

Die Übergangsphase zwischen beiden Verträgen kann zwischen einem und sechs Monaten lang sein. In dieser Zeit kümmern sich Makler oder Anwalt um die weitere Abwicklung. Es ist sinnvoll, einen Rechtsanwalt mit Deutsch- und Englischkenntnissen einzuschalten, der die rechtlichen Gesichtspunkte klärt. Die Kosten dafür sind vom Käufer zu tragen.

Gerade bei älteren Objekten wurden die Unterlagen noch nach dem damaligen sozialistischen Recht erstellt. Das bedeutet, dass sie nach heutigem EU-Recht neu bewertet werden müssen. Vielleicht ist auch eine Prüfung der aktuellen Grundbuchauszüge nötig, wobei festgestellt wird, dass die Eigentumsverhältnisse oder die Belastungen noch unverändert sind.

In dieser Phase schalten Sie am besten auch einen staatlich geprüften Dolmetscher ein. Die Verträge für den Immobilienkauf sind auf Kroatisch zu erstellen, und auch die Verhandlungen werden in der Regel in Kroatisch geführt. Deshalb ist ein lizenzierter Übersetzer in dieser Phase unverzichtbar. Ein Immobilienmakler mag zwar über sehr gute Sprachkenntnisse verfügen, ist aber nicht berechtigt, diese Aufgaben zu übernehmen.

Vor der Beglaubigung des Kaufvertrags lassen Sie Ihren Personalausweis oder Ihren Reisepass beglaubigen. Das macht ein Notar.

Beide Parteien unterschreiben dann beim Notar den Vertrag. Am besten ist bei diesem Termin für die Beglaubigung auch der Anwalt mit dem Übersetzer anwesend. Grundsätzlich ist die Anwesenheit des Käufers nicht zwingend erforderlich, der Verkäufer muss beim Notartermin aber persönlich anwesend sein.

Nach der Unterschrift des Vertrags hat der Käufer den Restbetrag zu zahlen. Nach der Zahlung ist das Objekt zu übergeben.