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DER IMMOBILIENKAUF IN KROATIEN

Der Ablauf bei dem Kauf einer Immobilie in Kroatien

DAS MÜSSEN SIE ZU DEM ABLAUF WISSEN

Der Kauf einer Immobilie in Kroatien unterscheidet sich nicht wesentlich von einem Kauf in Deutschland. Trotzdem sind vorab einige Dinge zu beachten. Wir geben Ihnen hier einen Überblick zum Ablauf. Vor Ort müssen Sie dann nur noch die Details zum Objekt abfragen, um alle wichtigen Informationen zu erhalten. Fachbegriffe wie die OIB-Nummer, der Vorvertrag oder die Immobilienerwerbssteuer dürften damit keine unbekannten Schlagworte mehr für Sie sein.

DIE EINZELNEN SCHRITTE ZUSAMMENGEFASST

Der Kauf einer Immobilie läuft im Wesentlichen immer nach dem gleichen Schema ab. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie ein Haus, eine Villa, eine Wohnung oder ein Grundstück erwerben. Wir stellen Ihnen hier die wesentlichen Schritte vor. In den nächsten Abschnitten finden Sie genauere Erläuterungen dazu.

DIE VERMARKTUNGSBEDINGUNGEN IN KROATIEN

  • Auf dem Immobilienmarkt in Kroatien herrscht freier Wettbewerb der Anbieter
  • Genaue Angaben zum Standort der Immobilie sind in Kroatien meist nicht veröffentlicht

DAS IST BEI DER SUCHE NACH EINER IMMOBILIE IN KROATIEN ZU BEACHTEN

  • Bei der Suche nach der richtigen Immobilie in Kroatien spielen der Zeitpunkt und die Suchkriterien die wichtigste Rolle

SO VERLÄUFT DIE BESICHTIGUNG EINER IMMOBILIE IN KROATIEN

  • Bei der Besichtigung werden die meisten Details besprochen. Dazu gehört auch der Kaufpreis
  • Nach der Einigung ist die OIB-Nummer zu beantragen

DAS MÜSSEN SIE ZUM VORVERTRAG BEI DEM KAUF EINER IMMOBILIE IN KROATIEN WISSEN

  • Ein Vorvertrag ist fast immer zu empfehlen. Er enthält alle wichtigen Vereinbarungen und Daten zum Objekt
  • Mit dem Abschluss des Vorvertrags ist üblicherweise eine Anzahlung in Höhe von 10-20% des Kaufpreises zu leisten

DAS PASSIERT ZWISCHEN DEM VORVERTRAG UND DEM KAUFVERTRAG

  • In dieser Zeit wird die Immobilie unter juristischen Gesichtspunkten geprüft
  • Es sind mehrere Dokumente nötig und zu beantragen

SO WIRD DER KAUFVERTRAG EINER IMMOBILIE IN KROATIEN GESCHLOSSEN

  • Der Abschluss des Vertrags erfolgt über einen Notar
  • Auch hierfür sind mehrere Dokumente nötig und zu beantragen

DER KAUF EINER IMMOBILIEN IN KROATIEN UND DAS GRUNDBUCH

  • Die Vormerkung und die Eintragung in das kroatische Grundbuch
  • Die An- und Ummeldung bei den Versorgern (Strom, Wasser, etc.)

DIE NEBENKOSTEN BEI DEM KAUF EINER IMMOBILIEN IN KROATIEN

  • die Immobilienerwerbssteuer
  • die Maklerprovision
  • die Anwaltskosten
  • evtl. anfallende Kosten für einen Dolmetscher
  • sonstige Kosten

DAS SIND DIE VERMARKTUNGSBEDINGUNGEN IN KROATIEN

Wie in jedem Land gibt es auch in Kroatien einige Rahmenbedingungen, die den Immobilienmarkt kennzeichnen. So handelt der Verkäufer mit dem Makler in Kroatien meistens keine Exklusivität bei der Vermittlung aus. Das bedeutet, dass eine Immobilie vom Verkäufer selbst und von mehreren Maklern angeboten werden kann. Dieses System ist in Mitteleuropa eher nicht üblich, man kennt es allerdings auch in Deutschland. Durch diese fehlende Exklusivität entsteht ein freier Wettbewerb der Anbieter untereinander, der vor allem durch unterschiedliche Preise im Angebot sichtbar ist.

Hinzu kommt, dass die genauen Adressen und Standortdaten im Angebot nicht veröffentlicht sind. Als Käufer haben Sie deshalb keine Chance, sich schon vor der Besichtigung einen ersten Eindruck von Ihrem Objekt zu verschaffen.

Bei seriösen Agenturen müssen Sie vor der Besichtigung und der Bekanntgabe der genauen Adresse ein Besichtigungsformular unterschreiben. Damit sichern Sie zu, dass Sie bei einem Kauf die Provision für die Vermittlung zahlen werden. Bei weniger seriösen Anbietern müssen Sie mit vergleichsweise hohen Vermittlungsgebühren rechnen, die aber nach kroatischem Recht zulässig sind.

DAS IST BEI DER SUCHE NACH EINER IMMOBILIE IN KROATIEN ZU BEACHTEN

Als Käufer sollten Sie vorsichtig sein, wenn Sie genauere Daten über ein Objekt bei mehreren Vermittlern anfragen. Es ist auch nicht sinnvoll, online einen genauen Suchauftrag nach Ihrer Wunschimmobilie anzulegen. Genauso wenig ist es empfehlenswert, willkürlich potenzielle Verkäufer anzusprechen, wenn Ihnen ein Objekt gefällt. Hier kann es Ihnen passieren, dass die dokumentierten Unterlagen zu einer Immobilie nicht dem entsprechen, was Ihnen der Verkäufer verspricht.

Besser ist es, etwa drei Wochen vor einem geplanten Termin für eine Besichtigung genauer zu recherchieren. Lassen Sie sich die Exposees von mehreren interessanten Objekten schicken. Daraus wählen Sie dann zwischen drei und fünf Angeboten für eine Besichtigung aus.

Schon bevor Sie Exposees anfordern, sollten Sie sich Gedanken über Ihre Traumimmobilie machen. Überlegen Sie sich, ob es ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück sein soll und wie hoch der maximale Kaufpreis sein soll. Legen Sie die Größe in Quadratmetern fest, kalkulieren Sie die Anzahl der Schlafzimmer und der Bäder und bedenken Sie auch, ob Sie ein Haus mit Meerblick wollen und wie weit Ihr Objekt vom Meer entfernt sein darf.

Berücksichtigen Sie, dass Besonderheiten wie Treppen oder Windfangteile sowie Balkone und Terrassen zum Teil in die Wohnfläche eingerechnet werden. Dadurch ist der Wohnraum häufig kleiner als ursprünglich angenommen. Fordern Sie deshalb den Grundriss an, um damit die Nettowohnfläche zu berechnen. Bei älteren Objekten müssen Sie damit rechnen, dass kein Grundriss vorhanden ist.

SO VERLÄUFT DIE BESICHTIGUNG EINER IMMOBILIE IN KROATIEN

Für die Besichtigung schalten Sie am besten einen Makler ein. Er ist der Vermittler zwischen dem Käufer und dem Verkäufer und deshalb eine neutrale Person. Im Zweifel dient er Ihnen später als Zeuge, wenn es zu Streitigkeiten bezüglich der Vereinbarungen kommt. Der Makler unterstützt Sie auch bei den Gepflogenheiten rund um den Immobilienkauf in Kroatien, die Sie als ausländischer Käufer ohne Sprach- und Marktkenntnisse nicht kennen und verstehen.

Während der Besichtigung besteht meistens die Möglichkeit, den Kaufpreis noch etwas zu verhandeln. Außerdem einigen Sie sich hier mündlich zu wichtigen Fristen oder anderen Details rund um den Verkauf.

Haben Sie sich mit dem Verkäufer geeinigt, stehen die nächsten Schritte an. Als Käufer benötigen Sie eine Steuernummer, die sogenannte OIB-Nummer. Sie ist in Kroatien nötig, wenn Sie ein Rechtsgeschäft abschließen, das einer notariellen Beurkundung bedarf.

Als Ausländer beantragen Sie Ihre OIB entweder selbst bei einem Finanzamt in Kroatien oder Sie beauftragen einen Anwalt oder einen Makler damit. Für die Beantragung benötigen Sie eine Fotokopie Ihres Reisepasses und das ausgefüllte Antragsformular.

Die Beantragung dauert meistens nur einen Tag. Sobald Sie die OIB-Nummer in den Händen halten, können Sie den Vorvertrag oder auch schon den direkten Kaufvertrag abschließen.

DAS MÜSSEN SIE ZUM VORVERTRAG BEI DEM KAUF EINER IMMOBILIE IN KROATIEN WISSEN

Bei einem Immobilienkauf in Kroatien kommt das nationale Recht zur Anwendung. Das gilt auch, wenn der Verkäufer und der Käufer keine kroatische Staatsbürgerschaft haben.

Häufig wird vor dem eigentlichen Kaufvertrag ein Vorvertrag aufgesetzt und unterschrieben. Damit räumen sich beide Parteien eine gewisse Frist ein, um alle Verpflichtungen aus dem Vertrag vorzubereiten. Der Käufer hat so die Zeit, das Geld für den Kauf zu beschaffen, der Verkäufer hat vielleicht noch einige Unterlagen zu besorgen. Häufig kümmert sich ein Verkäufer erst dann um die Bereitstellung der Dokumente, wenn die Finanzierung gesichert ist.

Im Vorvertrag legen beide Parteien meistens eine Anzahlung fest. Sie beträgt zwischen 10 und 20 Prozent des eigentlichen Kaufpreises, das Geld ist nach der Unterschrift des Vorvertrags zu zahlen.

Es ist aber auch möglich, den Kaufvertrag sofort abzuschließen und dabei auch gleich den Kaufpreis zu zahlen. Voraussetzung dazu ist, dass beide Parteien alles haben, was zur Erfüllung der jeweiligen Verpflichtungen gehört. Darunter fallen vor allem das Geld für die Immobilie und die nötigen Unterlagen.

Der Vorvertrag enthält alle Bedingungen rund um den Kauf, die auch in den Kaufvertrag gehören. Der Vorvertrag ist entweder von einem lizenzierten Makler oder von einem Rechtsanwalt aufzusetzen. Zu den wichtigsten Bestandteilen des Vorvertrags gehören:

  • Name und Anschrift von Käufer und Verkäufer
  • Genaue Beschreibung des Objekts 
  • Auszug aus dem Grundbuch
  • Nachweis über Belastungen oder Schuldenfreiheit der Immobilie 
  • Kaufpreis und Anzahlung
  • Termin für notarielle Beurkundung
  • Anfallende Kaufnebenkosten
  • Zeitpunkt der Übergabe des Objekts 
  • Vereinbarungen über die Folgen, wenn der Kaufvertrag nicht entsteht


Kann der Kaufvertrag nicht abgeschlossen werden, verliert der Käufer bei einem Rücktritt oder bei verspäteter Zahlung des Restbetrags die bereits geleistete Anzahlung. Der Verkäufer hat dagegen den doppelten Betrag der Anzahlung zu zahlen, wenn er das Objekt doch an einen anderen Käufer verkauft oder vom Kaufvertrag zurücktritt.

DAS PASSIERT ZWISCHEN DEM VORVERTRAG UND DEM KAUFVERTRAG

Die Übergangsphase zwischen beiden Verträgen kann zwischen einem und sechs Monaten lang sein. In dieser Zeit kümmern sich Makler oder Anwalt um die weitere Abwicklung. Es ist sinnvoll, einen Rechtsanwalt mit Deutsch- und Englischkenntnissen einzuschalten, der die rechtlichen Gesichtspunkte klärt. Die Kosten dafür sind vom Käufer zu tragen.

Gerade bei älteren Objekten wurden die Unterlagen noch nach dem damaligen sozialistischen Recht erstellt. Das bedeutet, dass sie nach heutigem EU-Recht neu bewertet werden müssen. Vielleicht ist auch eine Prüfung der aktuellen Grundbuchauszüge nötig, wobei festgestellt wird, dass die Eigentumsverhältnisse oder die Belastungen noch unverändert sind.

In dieser Phase schalten Sie am besten auch einen staatlich geprüften Dolmetscher ein. Die Verträge für den Immobilienkauf sind auf Kroatisch zu erstellen, und auch die Verhandlungen werden in der Regel in Kroatisch geführt. Deshalb ist ein lizenzierter Übersetzer in dieser Phase unverzichtbar. Ein Immobilienmakler mag zwar über sehr gute Sprachkenntnisse verfügen, ist aber nicht berechtigt, diese Aufgaben zu übernehmen.

SO WIRD DER KAUFVERTRAG EINER IMMOBILIE IN KROATIEN GESCHLOSSEN

Vor der Beglaubigung des Kaufvertrags lassen Sie Ihren Personalausweis oder Ihren Reisepass beglaubigen. Das macht ein Notar.

Beide Parteien unterschreiben dann beim Notar den Vertrag. Am besten ist bei diesem Termin für die Beglaubigung auch der Anwalt mit dem Übersetzer anwesend. Grundsätzlich ist die Anwesenheit des Käufers nicht zwingend erforderlich, der Verkäufer muss beim Notartermin aber persönlich anwesend sein.

Nach der Unterschrift des Vertrags hat der Käufer den Restbetrag zu zahlen. Nach der Zahlung ist das Objekt zu übergeben.

DER KAUF EINER IMMOBILIEN IN KROATIEN UND DAS GRUNDBUCH

Der Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie ist im Grundbuch einzutragen. Hier unterscheidet sich ein Kauf in Kroatien nicht von einem Kauf in Deutschland. Für die Eintragung legt der Anwalt oder der Makler den unterschriebenen Kaufvertrag mit allen nötigen Unterlagen beim zuständigen Gericht vor. Das Gericht erteilt die Bewilligung für die Eintragung. Danach wird zuerst eine Grundbuchsperre auf den Namen des Immobilienkäufers ausgestellt. Sie entspricht etwa der Auflassungsvormerkung in Deutschland. Nach der Bewilligung ist der Käufer noch als endgültiger Eigentümer des Grundstücks oder der Immobilie im Grundbuch einzutragen.

Nach der Eintragung im Grundbuch wird die Höhe der Immobilienerwerbssteuer berechnet. Der Käufer erhält eine Mitteilung, aus der die Steuer hervorgeht. Der Steuersatz liegt seit Januar 2019 bei drei Prozent vom Kaufpreis laut Kaufvertrag. Nicht berücksichtigt sind die Kosten für Mobiliar. Unter Umständen legt die Steuerbehörde nicht den Kaufpreis als Basis fest, sondern den Wert des Objekts. Das kann bei einer Unterverbriefung und bei einem Kauf unter Privatpersonen passieren.

Zu diesem Zeitpunkt ist es sinnvoll, die Anmeldungen und Ummeldungen vorzunehmen. Dazu gehört die Anmeldung bei der Gemeinde und die Änderungen bei den Versorgern. Strom, Wasser, Müllabfuhr und Telefon müssen vom alten Eigentümer auf den Käufer umgestellt werden, und auch die Versicherungen müssen über den Eigentümerwechsel informiert werden. Mit dieser Information gehen die Verträge dann auf den Käufer über, er ist ab diesem Zeitpunkt für die Zahlung der Rechnungen an die Versorger verantwortlich.

Im Idealfall haben Sie als neuer Eigentümer Ihres Objekts vor Ort eine Person, die die kleineren Erledigungen für Sie übernimmt. Die Person sollte zuverlässig und vertrauenswürdig sein und sollte natürlich über entsprechende Sprachkenntnisse verfügen. Gerne vermitteln wir Ihnen einen Partner vor Ort, der diese Aufgabe übernimmt und der Sie kompetent unterstützt.

DER KAUF EINER IMMOBILIEN IN KROATIEN UND DAS GRUNDBUCH

Der Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie ist im Grundbuch einzutragen. Hier unterscheidet sich ein Kauf in Kroatien nicht von einem Kauf in Deutschland. Für die Eintragung legt der Anwalt oder der Makler den unterschriebenen Kaufvertrag mit allen nötigen Unterlagen beim zuständigen Gericht vor. Das Gericht erteilt die Bewilligung für die Eintragung. Danach wird zuerst eine Grundbuchsperre auf den Namen des Immobilienkäufers ausgestellt. Sie entspricht etwa der Auflassungsvormerkung in Deutschland. Nach der Bewilligung ist der Käufer noch als endgültiger Eigentümer des Grundstücks oder der Immobilie im Grundbuch einzutragen.

Nach der Eintragung im Grundbuch wird die Höhe der Immobilienerwerbssteuer berechnet. Der Käufer erhält eine Mitteilung, aus der die Steuer hervorgeht. Der Steuersatz liegt seit Januar 2019 bei drei Prozent vom Kaufpreis laut Kaufvertrag. Nicht berücksichtigt sind die Kosten für Mobiliar. Unter Umständen legt die Steuerbehörde nicht den Kaufpreis als Basis fest, sondern den Wert des Objekts. Das kann bei einer Unterverbriefung und bei einem Kauf unter Privatpersonen passieren.

Zu diesem Zeitpunkt ist es sinnvoll, die Anmeldungen und Ummeldungen vorzunehmen. Dazu gehört die Anmeldung bei der Gemeinde und die Änderungen bei den Versorgern. Strom, Wasser, Müllabfuhr und Telefon müssen vom alten Eigentümer auf den Käufer umgestellt werden, und auch die Versicherungen müssen über den Eigentümerwechsel informiert werden. Mit dieser Information gehen die Verträge dann auf den Käufer über, er ist ab diesem Zeitpunkt für die Zahlung der Rechnungen an die Versorger verantwortlich.

Im Idealfall haben Sie als neuer Eigentümer Ihres Objekts vor Ort eine Person, die die kleineren Erledigungen für Sie übernimmt. Die Person sollte zuverlässig und vertrauenswürdig sein und sollte natürlich über entsprechende Sprachkenntnisse verfügen. Gerne vermitteln wir Ihnen einen Partner vor Ort, der diese Aufgabe übernimmt und der Sie kompetent unterstützt.

WAS MUSS MAN ZUR MEDIZINISCHEN VERSORGUNG WISSEN?

Bei einem Immobilienerwerb in Kroatien fallen Nebenkosten an. Als Anhaltspunkt gilt, dass alle Kunden zwischen sieben und zehn Prozent des Kaufpreises für die Nebenkosten veranschlagen sollten. Damit sind Sie sicher, dass keine Kosten vergessen werden und dass Sie solide und zuverlässig kalkulieren.

Die wichtigsten Nebenkosten sind

  • die Immobilienerwerbssteuer
  • die Maklergebühr
  • die Anwaltskosten

Die Immobilienerwerbssteuer liegt seit Januar 2019 bei drei Prozent, sofern der Kauf als private Person erfolgt und eine EU-Staatsbürgerschaft besteht.

Die Maklergebühr beträgt drei Prozent vom Kaufpreis zuzüglich Mehrwertsteuer.

Die Anwaltskosten sind mit einem bis 1,5 Prozent zu beziffern, hinzu kommt die kroatische Mehrwertsteuer in Höhe von 25 Prozent. Die Kosten werden nach Aufwand berechnet, maßgeblich dafür ist die Komplexität der vertraglichen Gestaltung.

Wir empfehlen unseren Kunden immer, einen Anwalt mit der Erstellung der Verträge zu beauftragen. Er prüft die Vollständigkeit und die Rechtmäßigkeit aller Unterlagen für den Kauf. Das ist sinnvoll, weil ein Notar in Kroatien lediglich die Funktion der Beglaubigung übernimmt und keinerlei Prüf- oder Überwachungsauftrag hat. Damit unterscheidet sich der Umfang der Prüfungen durch einen Notar in Kroatien erheblich von denjenigen in Deutschland. Gerne vermitteln wir Ihnen einen spezialisierten Anwalt vor Ort, der Ihren Immobilienkauf kompetent begleitet.

Zu den sonstigen Gebühren gehören die Kosten für den Notar, für den Dolmetscher, für die Eintragung im Grundbuch und für die An- und Ummeldung bei der Gemeinde. Die Kosten hängen auf Aufwand ab und unterscheiden sich je nach Kommune und Versorger. Sollten Sie einen unserer Partner vor Ort mit der Übernahme dieser Aufgaben beauftragen, fallen dafür weitere Kosten an.

Sie kennen nun die wichtigsten Schritte für einen Immobilienerwerb in Kroatien und wissen, was in diesem Fall auf Sie zukommt. Wir beraten Sie gerne ausführlich und sind Ihnen bei der Suche nach Ihrem Traumobjekt behilflich.

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