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DAS IMMOBILIENRECHT IN KROATIEN

Das kroatische Immobilienrecht verständlich erklärt

DAS MÜSSEN KÄUFER WISSEN

Hier geben wir Ihnen einen Einblick in die wichtigsten rechtlichen Grundlagen, die Sie beim Kauf einer Immobilie in Kroatien beachten sollten. Dabei geht es um so wichtige Themen wie die Nebenkosten, den Kaufvertrag, die Eintragung in das Grundbuch und die Gründung einer kroatischen Firma.

DAS IMMOBILIENRECHT IN KROATIEN IM ÜBERBLICK

Nach der kroatischen Verfassung können auch Bürger ohne kroatische Staatsbürgerschaft in Kroatien Immobilien kaufen. Die entsprechenden Bedingungen sind im Gesetz festgeschrieben. Eine natürliche oder eine juristische Person aus der EU kann eine Immobilie unter den gleichen Voraussetzungen kaufen wie eine natürliche oder eine juristische Person mit kroatischer Staatsbürgerschaft. 

Bei einigen Objekten gibt es allerdings Einschränkungen. Dazu gehören Flächen mit land- oder forstwirtschaftlicher Nutzung sowie Wälder oder Flächen in Naturschutzgebieten. 

Der Kauf einer Immobilie ist auf zwei unterschiedlichen Wegen möglich:
als eine natürliche oder eine juristische Person aus dem Ausland oder
als eine juristische Person nach kroatischem Recht 

In beiden Fällen benötigen Sie für den Kauf eine Steuernummer. Sie wird als OIB-Nummer bezeichnet und vom örtlich zuständigen Finanzamt ausgestellt. In der Regel dauert das nur etwa 24 Stunden. Ist die OIB-Nummer erteilt, dürfen Sie mit dem Verkäufer den Kaufvertrag abschließen und den Verkauf durch die Unterschrift des Verkäufers von einem Notar beglaubigen lassen.

Für den Kauf einer Immobilie fallen Nebenkosten an. Dazu gehören die Grunderwerbssteuer, die Kosten für den Notar und den Anwalt, die Maklergebühr und die Kosten für die Eintragung im Grundbuch. Damit entsprechen die Nebenkosten im Wesentlichen den Kaufnebenkosten in Deutschland. 

DAS MÜSSEN SIE ZUM KAUFVERTRAG EINER IMMOBILIE IN KROATIEN WISSEN

Ein Kaufvertrag ist in Kroatien nur gültig, wenn der Kaufpreis in Kuna angegeben ist. Eine Angabe in Euro ist nicht erlaubt. Meistens wird vor dem Kaufvertrag ein Vorvertrag abgeschlossen. Damit einher geht eine Anzahlung von etwa zehn Prozent des Kaufpreises. Der Vorvertrag ermöglicht es beiden Vertragsparteien, die Erfüllung ihrer jeweiligen Pflichten vorzubereiten.

Dazu gehört es, die bestehenden Hypotheken löschen zu lassen, den Nachweis für das Bauland zu erbringen, den Nachweis für den Zugang zum öffentlichen Weg vorzulegen und noch einige andere Dinge. In dieser Phase wird der Käufer üblicherweise durch eine Vormerkung für den Eigentumsübergang und durch eine Hypothek abgesichert, falls die Immobilie finanziert ist.

Die Bewilligung der Eintragung wird zeitgleich mit dem Kaufvertrag unterschrieben und beglaubigt. Dann ist die Eintragungsbewilligung beim Notar zu hinterlegen. Wenn alle Parteien ihre Pflichten erfüllt haben, steht die Zahlung des restlichen Kaufpreises an. Erst dann händigt der Notar die Bewilligung der Eintragung aus, damit sich der Käufer beim Grundbuchamt als der neue Eigentümer vermerken lassen kann.

Der Kaufvertrag ist in schriftlicher Form abzufassen und beim Notar zu beglaubigen. Sobald der Kaufvertrag dann beim Grundbuchamt registriert ist, ist das Eigentum rechtmäßig auf den Käufer übergegangen.

Dieses Verfahren wird von Anwälten mit Erfahrung im internationalen Immobilienrecht empfohlen, weil der Käufer hier die größtmögliche Sicherheit hat. Vor allem lässt sich so vermeiden, dass der Käufer eine hohe Summe überweist, ohne dass der Vertrag juristisch einwandfrei abgeschlossen ist. Besteht zum Beispiel für einen Vertrag keine Bewilligung für die Eintragung, hat der Käufer das Recht, den Käufer zu verklagen. Allerdings wird sich ein solches Verfahren über viele Jahre hinziehen und eine Menge Geld kosten. Deshalb ist es besser, den Kauf so sicher wie möglich zu gestalten.

DIESE NEBENKOSTEN FALLEN BEIM KAUF EINER IMMOBILIE IN KROATIEN AN

Die Grunderwerbssteuer ist mit drei Prozent zu veranschlagen. Basis ist der Kaufpreis.
Die Maklerprovision liegt bei drei Prozent, hinzu kommt die Mehrwertsteuer.
Die Anwaltskosten sind mit ein bis zwei Prozent vom Kaufpreis anzusetzen.
Die Auslagen für die Grundbucheintragung liegen bei etwa 35 Euro (Stand: April 2014)
Eine Beglaubigung bei einem Notar kostet rund 70 Euro (Stand: April 2014)
Für die Hinterlegung der Dokumente verlangt der Notar etwa 150 Euro (Stand: April 2014)

DIE DAUER DER EIGENTUMSEINTRAGUNG BEIM KAUF EINER IMMOBILIE IN KROATIEN

Für die Eintragung des Eigentums im Grundbuch sind etwa ein bis zwei Wochen zu veranschlagen. Der Zeitraum unterscheidet sich je nach Gebiet, in den größeren Städten geht es meistens schneller. In einem kleinen Ort oder auf einer der Ferieninseln kann es durchaus länger dauern. Auch gilt die Maßgabe, dass es in den Städten im Norden schneller geht als im Süden des Landes. Ein Antrag auf die Eintragung des neuen Besitzers muss direkt nach dem Vertragsabschluss bei dem örtlichen Gericht vorgelegt werden.

DIESE UNTERLAGEN SIND BEI DER EIGENTUMSEINTRAGUNG VORZULEGEN

Für die Eintragung im Grundbuch braucht der Käufer einige Dokumente. Dazu gehören:

der Kaufvertrag als Original oder Kopie mit Beglaubigung
die Bestätigung der Baubehörde, dass das Objekt im Baugebiet liegt
der Nachweis für die Staatsbürgerschaft des Käufers
bei natürlichen Personen eine beglaubigte Kopie von Pass oder Personalausweis
bei juristischen Personen ein Auszug aus dem Handelsregister

DER KAUF EINER IMMOBILIE IN KROATIEN ALS JURISTISCHE PERSON

Die Gründung der d.o.o. (kroatischen GmbH) – der Gesellschaft für den Erwerb von Immobilien in Kroatien – hat einige Vorteile. Als Inhaber dieser Firma kann man Flächen aus der Land- und Forstwirtschaft unbeschränkt erwerben. Man kann steuerliche Vorteile nutzen, dazu gehört der Wiederverkauf von Anteilen an der Gesellschaft. Dafür fällt bei der Gesellschaft keine Grunderwerbssteuer an. Eine Immobilie darf auch als Stammeinlage in eine Gesellschaft eingebracht werden. Für diesen Vorgang ist ebenfalls keine Grunderwerbssteuer abzuführen.

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